Петербургский рынок недвижимости «подогревают» слухи об осеннем кризисе

Число сделок купли-продажи по сравнению с 2011 годом возросло на треть. За 1-е полугодие петербуржцы взяли 13 тыс. ипотечных кредитов на сумму 24 млрд рублей. О ситуации на рынке недвижимости, тенденциях и прогнозах на осень говорили эксперты, собравшиеся за круглом столом в Агентстве Бизнес Новостей, организованном совместно с порталом www.ttfinance.ru .

Через 5 лет участки в пригороде СПб станут «золотыми»

По данным жилищного комитета, на 1 сентября 2012 года в СПб введено 1,3 млн кв м жилья. К концу года, согласно прогнозам, будет сдано 2,7 млн кв м. Времена уплотнительной застройки уходят в прошлое. Увеличиваются объемы строительства в пригородах СПб и в Ленобласти.

В ближайшие год - полтора доля пригородного строительства вырастет до 30% , по сравнению в 15-17% в 2009-2010гг. , заявила на круглом столе в Агентстве Бизнес Новостей руководитель отдела маркетинга и рекламы ГК «Балтрос» Светлана Аршинникова. В лидерах по темпам роста — Всеволожский район. За 1,5 года его доля в общем объеме новостроек увеличилась с 5% до 15%. В городе по объемам строительства лидируют Приморский район (16% от общего объема строящегося жилья), Выборгский (16%), Невский (15%) и Красносельский (14%) районы.

«Найти свободную землю под застройку в черте Петербурга становится все сложнее, поэтому нужно развивать пригородные территории. Участки в 10-15 км от города в ближайшие 5 лет станут «золотыми». А территории более удаленные, в частности выходящие за планируемое второе кольцо КАД, безусловно, будут ждать своей очереди», - отметила эксперт.

По мнению президента Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга Валерия Виноградова, приоритетным для строительства жилья станет южное направление: «Потенциал Гатчины и Ропши очень высок». Начальник отдела розничного кредитования филиала «Балтийский» Инвесторгбанка Динара Малемаева, отметила рост спроса на покупку жилья в кредит в Девяткино и Шушарах.

Еще одна тенденция, которую отметили эксперты, - это рост объемов комплексного освоения территорий. Если в 2009-2010 доля проектов КОТ составляла 15-20% в общем объеме строительства, то сегодня она стабильно стремится к 40 % . Однако девелоперов, готовых полностью взять на себя весь объем работ по девелопменту новых территорий, очень мало - это требует больших инвестиций. Перспективы — в государственно-частном партнерстве. «Город должен участвовать в освоении новых территорий, задавать векторы их развития, направлять застройщиков, которые совместно будут выходить на новые территории», - отметила Светлана Аршинникова.

За год квадратный метр подорожал на 6 - 10%

По словам экспертов, сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья в СПб составляет 84,7 тыс. руб. В прошлом году «квадрат» стоил 79,8 тыс. руб. Таким образом, за год он подрос в цене на 6%. Лидером роста по цене стал сегмент элитного жилья: здесь цены выросли более, чем на 10 % за 1-е полугодие 2012 года. В комфорт-классе «квадрат» подорожал на 7,3 %, в эконом-сегменте - на 6,2%.

По словам руководителя отдела маркетинга и рекламы ГК «Балтрос» Светланы Аршинниковой, сегодня жилье по цене менее 50 тыс. рублей за кв. метр можно найти лишь в 2% объектов, выставленных на продажу. Это квартиры, которые реализуются в пригородных территориях, например во Всеволожске. В 10% предложений цена квадратного метра варьируется в пределах от 50 тыс. до 60 тыс. рублей. Основная же доля жилья (68%) реализуется по ценам от 60 тыс. до 90 тыс. за «квадрат».

По мнению В. Виноградова, перспективы у рынка недвижимости достаточно оптимистичные. В ближайшей перспективе цены на жилье в Петербурге будут расти в пределах инфляции: «Если за прошлое полугодие мы имели рост 6,8 — 7 %, то, наверное, по 1% в месяц мы все-таки будем иметь до конца года», - заявил В. Виноградов. «И даже если случится что-то экстраординарное, самое большее падение будет 25% в долларах и 15% в рублях», - полагает эксперт.

Продажи выросли на треть

По словам экспертов, уже в начале 2012 года рынок недвижимости повел себя нетрадиционно — сезонного январского спада не было. Рост продаж продолжался все первое полугодие. За последние несколько месяцев, по словам В. Виноградова, сделки в компаниях выросли на треть.

Повышенный спрос на жилье эксперт связывает со слухами о предстоящем кризисе и волатильностью фондового рынка в летний период. Эти и другие негативные тенденции подогрели интерес горожан к покупке жилья. «Вложения были в основном не с целью инвестирования, а с целью сохранить свои средства и иметь возможность извлекать пассивный доход из этих вложений», - отметил президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга.

По словам С. Аршинниковой, сегодня на продажу на территории СПб и пригородов выставлено 4,8 млн кв м жилья. Структура предложений в новостройках такова: 60% приходится на жилье эконом-класса, 32% — на сегмент «комфорт», 7% - на бизнес-класс, 7% - на элитное жилье.

На долю квартир-студий сегодня приходится 10-15% от общего объема предложений, на 1-комнатные квартиры — 44%. 2-комнатные — 30-31%, 3-комнатные - 23%, 4-комнатные и более — 2,5 %.

Ипотечные ставки будут расти

Динамика роста объемов ипотечного кредитования превысила все ожидания, отмечают эксперты. За 6 месяцев 2012 года в Петербурге было выдано 13 тыс. кредитов (в 1,6 раза больше, чем в 1-м полугодии 2012г) на 24 млрд рублей (в 1,5 раза по сравнению с 2011г). Об этом журналистам рассказала Татьяна Хоботова, начальник отдела ипотечного кредитования ВТБ24. Что касается самого ВТБ24, то рост объемов жилищного кредитования превысил общегородские показатели: за 1 полугодие банк выдал 2,5 тыс. кредитов на сумму 5 млрд рублей, что в 2,7 раза больше, чем за аналогичный период прошлого года. При этом, как отметила Т. Хоботова, 44% ипотечных кредитов ВТБ24 выдал на покупку строящегося жилья. Сейчас минимальная ставка по ипотечному кредиту составляет 9,4 %.

Однако, как отметила начальник отдела розничного кредитования филиала «Балтийский» Инвесторгбанка Динара Малемаева, рынок достиг «дна» по уровню ипотечных ставок, и дальнейшего понижения не будет. С 1 сентября ряд банков уже заявил о повышении процентных ставок. Такая тенденция прослеживается у всех банков, в том числе государственных. «Есть основания полагать, что в среднесрочной перспективе рост ставок продолжится. Сейчас у покупателей жилья с помощью ипотеки как никогда есть уникальная возможность зафиксировать минимальную ставку по кредиту и минимальную стоимость квадратного метра», - комментирует эксперт.

Существенный рост объемов ипотечных кредитов отмечает и Евгения Енина, замдиретора управления по работе с предприятиями Северо-Западного банка Сбербанка России. В 1-м полугодии банк предоставил клиентам 8,5 тыс. жилищных кредитов на сумму 13 млрд рублей. По сравнению с аналогичным периодом 2011 года объемы жилищного кредитования увеличились в 1,5 раза. Ипотечный портфель банка достиг 54,8 млрд рублей. Средний размер кредита на приобретение жилой недвижимости в 1 полугодии 2012 года по региону в целом составил 1,52 млн рублей при среднем сроке кредитования 13 лет.

Е.Енина напомнила, что с 1 августа Сбербанк ввел новые правила установления процентных ставок по ипотеке и упростил их применение. Теперь при получении кредита на улучшение жилищных условий установлена единая зависимость от категории заемщика и периода регистрации ипотеки. За первые 2 недели с момента введения новых правил в банк поступило около тысячи заявок на получение ипотеки.

О приросте объемов ипотечного кредитования на уровне 68% заявила и представитель Инестторгбанка. За 1-е полугодие, по словам Д. Малемаевой, банк выдал более 1,1 тыс.кредитов на общую сумму 2,5 млрд рублей, что на 68 % больше, чем в этот же период 2011 года.

На вопрос о том, кто покупает жилье в кредит, банкиры нарисовали портрет среднестатистического заемщика. Сегодня он выглядит так: семья с 1 –м ребенком, возраст супругов - 35 лет. Это высококвалифицированные работники или руководители среднего звена. Совокупный доход семьи — 60 тыс. рублей. Кредит берут для покупки жилья сроком на 15 лет. 30% кредитов гасится досрочно.

Зона роста — военная ипотека

«Определенная зона роста рынка недвижимости— военная ипотека», - считает В. Виноградов. Все зависит от того, насколько быстро банки аккредитуют застройщиков. По его мнению, работать с госпрограммами для банков выгоднее , чем отдавать кредиты на 20% готовности стройки.

Как пояснила Е. Енина, кредит «Военная ипотека» выдается в рублях на срок до 20 лет. Занять у банка можно до 90% стоимости жилья, но не больше максимального объема ссуды, установленного по программе «Военная ипотека» на текущий год. В 2012 году кредитный максимум составляет 2119354 рубля. При этом сумма кредита рассчитывается без учета платежеспособности заемщика. Процентная ставка по кредиту равна всего 9,5% годовых в рублях. Комиссии и требования об обязательном страховании жизни и здоровья заемщика отсутствуют. Ежемесячно государство будет выплачивать за заемщика 1/12 размера его накопительного взноса, установленного федеральным бюджетом на очередной год погашения кредита. Погасить кредит можно досрочно без применения санкций со стороны банка.

О реализации госпрограмм на круглом столе говорили представители Центра доступного жилья. По словам Натальи Сергеевой, директора департамента консультирования граждан Санкт-Петербургского ЦДЖ, по программе долгосрочного развития ипотечного кредитования на 2012 год было предусмотрено около 300 млн рублей, практически вся сумма уже предоставлена. «По программе «Молодежи доступное жилье» в 2012 году побиты все рекорды — из бюджета выделено 2,5 млрд рублей, и это только на социальные выплаты» - заключила эксперт.

Юрий Варламов, директор по маркетингу СПб ЦДЖ, добавил: по программе «Молодежи доступное жилью» за все время ее работы с 2003 года жилищные условия улучшили 6,5 тыс. молодых семей. Программа предусматривает субсидии не только на покупку жилья молодыми петербержцами, но и на капитальный ремонт архитектурных объектов и предоставление жилья именно ветхих домах. Последние отремонтированные объекты — дома на Измайловском пр., 22 и Верейской ул., 47. Здания были признаны аварийными и поставлены на расселение. Капремонт провели за год и заселили в дома участников программы.