«Секреты Риэлтора»: Предварительный договор от застройщика – в чем засада?

В нашей стране еще не все застройщики работают по установленному для них закону ФЗ-214. Некоторые продолжают использовать так называемые «серые схемы» продажи квартир в новостройках. Интернет-издание «Секреты Риэлтора» рассказывает об одной из таких «серых схем» – о заключении предварительного договора.

Сам по себе предварительный договор – вещь вполне законная, и правила его заключения регламентированы Гражданским Кодексом (ст. 429 ГК РФ). Опираясь на это, некоторые застройщики используют его для продажи своих квартир в строящихся домах.

Но другой закон (ФЗ-214) прямо указывает застройщикам, как именно они должны привлекать деньги с дольщиков. Для этого они должны заключать только договоры долевого участия, и ничего больше.

Получается некоторая неопределенность. Получается, что предварительный договор вроде бы законный, но не всегда. Именно поэтому его и относят к полулегальным, так называемым «серым схемам».

В чем же суть предварительного договора от застройщика, и чем рискует покупатель квартиры, соглашаясь на него?

Предварительный договор – это договор о намерениях. Всего лишь. По нему стороны обозначают свое намерение заключить основной договор в будущем. Другими словами, единственным обязательством, которое возникает по такому договору у обеих сторон – это заключить другой договор. А вовсе не передать квартиру покупателю или деньги застройщику.

При этом, по закону, в предварительном договоре обязательно должны быть прописаны существенные условия будущего основного договора, такие как:

• стороны договора;

• срок заключения основного договора;

• предмет будущего договора (т.е. передача квартиры покупателю);

• цена будущего договора.

Именно эти условия и сбивают с толку неопытного покупателя, который, видя условия по передачи квартиры, и видя указанную цену за нее, полагает, что это и есть основной договор. Покупатель передает под этот договор деньги, и держит его как доказательство своих прав на квартиру. Фактически же, покупатель отдает реальные деньги, а получает за них виртуальные намерения (а не обязательства) застройщика по строительству и передаче квартиры.

Конечно, если застройщик успешный и добросовестный, то покупатель может получить свою долгожданную квартиру, заключив впоследствии, как было обещано, основной договор. Но если у застройщика начались финансовые трудности, или он столкнулся с административными препятствиями, а то и вовсе руководство компании оказалось мошенниками, то покупатель в этом случае становится полностью бесправным. То есть он остается не только без денег и без квартиры, но и без права ее требовать. А деньги, уплаченные застройщику, покупатель может требовать только в порядке общей очереди других кредиторов застройщика. Это довольно долгий, тяжелый и далеко не всегда успешный процесс.

Именно этот риск возникает у того покупателя новостройки, который соглашается на заключение предварительного договора с застройщиком. И именно эти юридические последствия договора должен понимать каждый покупатель, когда видит слово «предварительный».

На практике застройщики предлагают, обычно, два вида предварительных договоров:

1. Предварительный договор купли-продажи квартиры, и

2. Предварительный договор долевого участия.

Принципиальной разницы между ними нет. Они оба не дают права покупателю требовать у застройщика квартиру, и оба несут в себе одинаковые риск, указанный выше. Причем, во втором случае, застройщик использует еще и психологический прием, действующий на несведущего в юридических тонкостях покупателя. Многие покупатели знают понаслышке, что квартиру лучше покупать по договору долевого участия, и когда видят эту фразу в заголовке договора (не обращая внимания на слово предварительный), думают, что заключают «правильный договор».

Что делать покупателю в этом случае?

Ответ банально прост – читать, что подписываешь. И если видишь в названии договора слово «предварительный», то лучше под такой договор деньги не отдавать.

Конечно, это не означает, что все застройщики, которые предлагают заключение предварительных договоров – потенциальные мошенники. Многие из них имеют вполне объективные причины действовать в обход закона ФЗ-214. Например, когда местная администрация под разными предлогами затягивает с продлением срока аренды участка под застройку, но разрешение на строительство уже есть. В этом случае застройщик не имеет возможности заключать договоры долевого участия, но строить он уже может. И здесь ему ничего не остается, как привлекать деньги с покупателей на условиях предварительных договоров.

Идти на такие условия или нет, каждый покупатель решает сам. Главное, чтобы он понимал, чем он рискует, и какие именно последствия несет в себе такой договор. Если застройщик крупный, опытный и известный (например, федерального уровня), то иногда такой риск оправдан. Достройка дома и передача квартиры больше будут зависеть от авторитета застройщика, чем от вида договора.

«Секреты Риэлтора» – образовательный ресурс, целиком посвященный правилам покупки и продажи квартир без участия посредников и агентов. Пошаговая инструкция, законодательная база, комментарии, рекомендации и подсказки, примеры ошибок, образцы документов и все, что нужно для самостоятельной подготовки сделки купли-продажи квартиры.

Все «Секреты Риэлтора» раскрыты на одном сайте.