Рынок ипотеки и недвижимости - 2017

Портал "ТТ Финанс" совместно с газетой «МК в Питере» 10 октября провели круглый стол «Ипотека - 2017. Актуальное состояние рынка, спроса и предложения».
Тревоги строительного сектора.
Сопредседатель Оргкомитета конкурса «Доверие потребителя» Олег Островский отметил, что текущее положение дел в сфере строительства жилья далеко от идеального. Озвученные на разных уровнях цифры свидетельствуют, что объемы ввода уступят прошлогодним.
Впрочем, Петербург и Ленобласть на общем фоне выглядят неплохо. Если в целом по России застройщиками за 9 месяцев возведено 93% жилья от объемов минувшего года, то в Санкт-Петербурге этот показатель 115%, а Ленинградская область уже сегодня практически выполнила поставленные на 2017 год задачи по вводу жилья.
Эксперт ожидает, что застройщики будут спешить с получением разрешения на строительство новых объектов до 1 июля будущего года, то есть, до вступления в силу поправок в ФЗ-214. «Но далее наступит определенная стагнация», - прогнозирует специалист и уточняет, что был бы рад ошибиться.
Руководитель Консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева констатирует, что сегодня на рынок выводится несколько больше жилья, чем раскупается. Но избыток не носит критичного характера, а лишь создает здоровую конкуренцию. По оценкам специалиста годовые продажи в городе и пригородах сегодня составляют 3,8 — 4 млн. кв. м., а вывод немногим более 4 млн. м. При этом на рынке в продажу сейчас всего выставлено объектов площадью 5,4 млн. кв. м.
Ситуация близка к затовариванию лишь в отдельных локациях, где предложение увеличилось, а спрос остался на одном и том же уровне. «Именно это и удерживает во многих локациях цены от роста», - отмечает специалист.
Начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова подчеркивает, что в течение трех последних лет при растущей себестоимости застройщики не повышали цены. Однако подобное возможно не бесконечно. И в отдельных локациях вывод нового жилья уже замедлился.
Эксперт уточняет, что даже если застройщик из-за недостаточного числа продаж отложит строительство следующих очередей проекта, это не скажется на вводе обещанных инфраструктурных объектов. «Строительство социальных объектов регламентируется инвестиционным договором достаточно жестко, - поясняет специалист. - И на застройщика возрастает нагрузка».
Ипотека — только с оптимизмом.
Ипотечный рынок пока «не замечает» проблем строительного рынка.
Директор управления по работе с партнерами Северо-Западного банка Сбербанка Вячеслав Лебедев рассказывает, что за 9 месяцев текущего года ипотечный кредитный портфель Северо-Западного банка увеличился на 11,6% и достиг 314,6 млрд рублей, из них 52% приходится на Санкт-Петербург (164,9 млрд рублей).
Всего за 9 месяцев 2017 года Северо-Западный банк выдал 50 тысяч жилищных кредитов на сумму 91,6 млрд рублей. Это на 35,7% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года.  В Санкт-Петербурге выдано более 25 тысяч кредитов на сумму около 56 млрд рублей.
«В этом объеме есть доля рефинансированных кредитов. Всего за этот период рефинансировано 530 кредитов под залог недвижимости на общую сумму более 850 млн рублей», - отмечает Вячеслав Лебедев.
Около 43% всех жилищных кредитов, выдаваемых Сбербанком в СЗФО, приходится на строящееся жилье. В Петербурге доля кредитов на новостройки еще выше - 58%. И данное соотношение по сравнению с аналогичным периодом минувшего года изменилось незначительно.
При этом 60% всех выданных в СЗФО кредитов поступает через партнерские компании. Средний чек по ипотечным кредитам в целом по СЗФО у Сбербанка на данный момент составляет 1,8 млн. рублей, тогда как на аналогичную дату прошлого года чек находился в районе 1,7 млн. рублей. При том, что процентные ставки снижались, и, соответственно, услуга дешевела. «Конкретно в Петербурге средний чек сейчас составляет 2,2 млн. рублей, за 12 месяцев увеличившись на 200 тыс. рублей, - уточняет Вячеслав Лебедев. – это свидетельствует о том, что на рынке наметилась определенная тенденция к приобретению жилья большей площади».
Заместитель управляющего филиалом Абсолют Банка в Санкт-Петербурге Мария Батталова тоже сообщает о росте спроса на ипотеку. 
За 9 месяцев  2017 года филиал Абсолют Банка в Петербурге увеличил ипотечный портфель на 20% по сравнению с  тем же периодом прошлого года. По  итогам трех кварталов  мы выдали 875 кредитов на сумму 2,3 млрд. рублей. Доля ипотеки на первичное жилье составляет в филиале Абсолюта 65%, на вторичное – 20%, остальные 15% - это доля рефинансированных кредитов и прочих ипотечных продуктов. Но эксперт ожидает, что ближе к новому году доля ипотеки на первичное жилье в портфеле филиала увеличится до 70-71%. 
Между тем, средний чек одного ипотечного кредита, выданного банком за 12 месяцев, увеличился с 1,8 млн. до 2,3 млн. рублей. При этом чек покупки составляет в среднем 4 млн. рублей, что означает, что квартиры комфорт-класса «теснят» эконом-класс. 

Перспективы.
Вячеслав Лебедев рассказал, что стартовавшее с 1 сентября ипотечное кредитование моряков торгового флота является эксклюзивным продуктом Северо-Западного банка Сбербанка. В других регионах программа не продвигается. «Это люди, которые работают на иностранных торговых судах и трудоустраиваются через различные крюинговые компании, - уточняет специалист. - Ранее для этой категории граждан получение ипотеки было затруднено, поскольку в этой сфере не приняты справки «по форме банка» или 2-НДФЛ. Теперь нами разработан определенный перечень подтверждающих доходы документов, которые мы готовы рассматривать». Первоначальный взнос по данной программе составляет от 30%, ставка от 10,4%, но по программе «Молодая семья» ставка будет значительно ниже и будет рассчитываться от 9,5%.
Со своей стороны Мария Батталова, рассказывая о текущих трендах, прежде всего, обратила внимание на растущий спрос на кредитование покупки апартаментов. Эта тенденция, по ее оценке, наблюдается  не так давно. «В Абсолют Банке программой кредитования  на покупку апартаментов, в основном, интересуются инвесторы и люди, которые приезжают в Петербург из других регионов. Они покупают апартаменты для проживания, и с тем  расчетом, что объект находится недалеко от работы или места учебы, — говорит эксперт. — Конечно, один из факторов покупки — цена. По сумме услуг ЖКХ этот вариант значительно дороже, но при этом цена на квадратный метр на 20% дешевле, чем в объектах обычной жилой недвижимости».
«Мы программу по апартаментам, - говорит руководитель бизнеса ипотечного кредитования Банка «Санкт-Петербург» Екатерина Синельникова, - запустили лет пять назад. И, взвесив риски, поняли, что изначально перестраховались. Поэтому недавно снизили первоначальный взнос с 30% до 15% и даже включили такую опцию в продукт с сокращенным пакетом документов».
По словам специалиста клиентами по данному продукту преимущественно выступают петербуржцы. И главным мотивом служит даже не столько низкая цена, сколько удобная локация с развитой инфраструктурой и привлекательными видами из окон, но при этом в данной локации жилой дом не может в принципе появиться. «Именно локация определяет портрет покупателя», - подчеркивает специалист.
По наблюдениям Екатерины Синельниковой, люди, покупающие апартаменты в строящихся домах обычно уже имеют недвижимость. И зачастую впоследствии в апартаменты переезжающие, чтобы старое жилье сдавать в аренду.
Ну и конечно эксперты обсудили продолжающееся снижение ипотечных ставок. Одно достигло такого масштаба что застройщики теряют интерес к субсидированию ставок со своей стороны. «Мы считаем, что на фоне существующей динамики рынка субсидирование ставок стало малоинтересным. Нам не угнаться за Центробанком, - рассказывает Светлана Денисова. - Мода быстро схлынула».
Игорь Чубаха.