Эскроу: кто проиграет из-за досрочного раскрытия счетов дольщиков

Чем больше застройщиков будет переходить на новую схему финансирования проектов и эскроу-счета, тем больше проблем будет выявляться в этой системе. Об одной уже говорят, но решения ее не видно.

Как известно, новая схема финансирования предполагает, что деньги дольщиков будут храниться в банке на спецсчетах. Застройщик же получает на стройку проектное финансирование – кредит на условиях, привязанных к продажам и пополнению счетов дольщиков. В идеале ставка по проектному финансированию может уменьшаться вплоть до нуля исходя из суммы, аккумулированной на эскроу-счетах. Счета открываются только после завершения строительства – застройщик получает возможность погасить полностью свои обязательства перед банком и получить прибыль. Такая схема устраивает банки, но не нравится застройщикам, которые требуют поэтапного раскрытия счетов. По мере выполнения строительных работ.

Почему эскроу не нравится

Наши чиновники-экспериментаторы не раз уже использовали зарубежный опыт для создания собственного уникального продукта. Взять хотя бы ипотеку на новостройки. Классическая ипотека предполагает вполне материальный залог в виде недвижимости, не нарисованной на бумаге, а существующей воплоти. Да и практика продавать квартиры на котловане при 100-процентной предоплате в мире не характерна, поскольку очень рискованна. Впрочем, схемы финансирования используются многочисленные. В Европе можно оплачивать стройку как раз поэтапно. Причем на любом этапе деньги могут быть возвращены «дольщику».

В российском варианте «долевого строительства» такой возможности не предусмотрено. Банки, безусловно, от такой предоплаты выигрывают несколько раз, получая в свое бесплатное пользование миллиарды рублей от покупателей квартир. Осенью прошлого года вице-премьер РФ Виталий Мутко выступил за поэтапное раскрытие эскроу-счетов для застройщиков жилья, но против были Правительство, Центробанк. И доводы их выглядят убедительно.

«При поэтапном раскрытии эскроу-счетов кредитно-финансовые организации потеряют полный контроль за расходованием застройщиками денежных средств. При нынешней схеме финансирования банк согласовывает все расходные операции застройщика и следит за тем, чтобы деньги не тратились ненадлежащим образом. Если застройщик сможет получать денежные средства не от банка в рамках сделки проектного финансирования, а напрямую от покупателей жилья – смысл последних законодательных изменений, призванных защитить права дольщиков, исчезнет», – так прокомментировал позицию банкиров пресс-секретарь банка «Открытие» Иван Макаров.

У застройщиков своя позиция – и тоже она звучит убедительно. «Забота о покупателях может проявляться, скорее, в поддержке платежеспособности населения и рентабельности строительного бизнеса. Чем лучше будет финансирование проектов, чем ниже будет себестоимость строительства и процент по ипотеке, тем лучше будет и потребителю. Механизм эскроу-счетов изначально был направлен, скорее, на психологическую поддержку потребителя, чем на реальную защиту. Если разорится строительная компания, то человек, конечно, вернет свои деньги, но потеряет выгоду, т.к. цены за это время непременно вырастут. Если же разорится банк, то кто и как будет возмещать потери частных лиц и застройщика до сих пор непонятно, так как эта схема изначально не проработана, – отмечает директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова и добавляет: – Ожидать поэтапного раскрытия эскроу-счетов не приходится. Банки, которые в первую очередь получают прибыль от этой схемы (примерно 5% в год от общей суммы на эскроу-счетах), совсем не заинтересованы в раскрытии, даже в поэтапном, и вряд ли дадут провести подобный закон».

Строительство выходит из тени. Не спеша

По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в I квартале 2020 года доля объектов, которые реализуются через эскроу-счета, в структуре продаж в Петербурге и Ленобласти не превышает и 10%. Очевидно, что гладко переход всех застройщиков на эту систему работы не пройдет, проблемы начнут возникать не сразу. А про эффективность системы эскроу по защите денег дольщиков можно будет увидеть только тогда, когда произойдут проблемы со строительством жилого комплекса, который продается через эскроу, а застройщик не будет в состоянии выполнять свои обязательства. Обычно на этом этапе «выстреливают» слабые места строительных законов.

Кроме того, обещанной открытости строительства так и не случилось. Застройщики говорят, что себестоимость растет, но банки, которые финансируют проекты, пока что молчат, не подтверждая и не опровергая заявления своих клиентов. Ранее Генеральная прокуратура не раз обвиняла строителей в непрозрачности ведения бизнеса. С тех пор особо ничего не изменилось. Также не особо афишируются условия, по которым застройщикам удается привлекать банковское финансирование. Другими словами, если рынок и стал более прозрачным, то только для банков, которые умеют хранить тайны.