Недвижимость: ждать снижения цен бессмысленно

Портал «ТТ Финанс» совместно с сетевым изданием «Фонтанка.ру» провели круглый стол «Весенний расцвет рынка недвижимости». Участники диалога разошлись в оценках масштабов колебаний потребительского спроса. Но при этом эксперты продемонстрировали единодушие в ценовых прогнозах: потребители могут не рассчитывать на даже минимальный откат цен назад после взрывного роста.

Снова старт, он взят и нет пути назад.

По традиции первыми на круглые столах «ТТ Финанс» выступают застройщики, как лица, более близкие к покупателю. Они традиционно делятся наблюдениями за рыночными процессами и предлагают представителям банков впоследствии соглашаться или не соглашаться со сказанным.

В частности начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светлана Денисова считает, что про ажиотаж второй половины 2020 года уже можно забыть. Аналогичным образом застройщикам целесообразно прекратить мечтать и о сверхпродажах. А то, что происходит на рынке жилого строительства, можно назвать «новой реальностью». 

«Под давлением повышенного спроса мы прожили почти весь 2020 год. Соответственно, в ноябре-декабре отмечалось некоторое снижение числа сделок, что объяснялось насыщением спроса. И тенденция затухания ажиотажа продолжилась в первом квартале 2021 года», – поясняет эксперт. 

Впрочем, снижение потребительской активности подчинялось и другим факторам. Например, в обсуждаемый отрезок времени на первичном рынке существенно выросли цены. При том, что доходы населения оставались на горизонте плинтуса.

Таким образом, эксперт предлагает выделять в наблюдаемой рыночной ситуации следующие тенденции. Во-первых, минувшей зимой произошла переориентация покупателей на вторичный рынок, поскольку к концу 2020 года образовался заметный разрыв в ценах. В денежном измерении «первичка» бессовестно рванула вверх практически на треть (точнее, по разным локациям на 20-30%), оставив «вторичку» далеко позади.

Параллельно снизились покупательские аппетиты частных инвесторов, поскольку из-за роста цен на квадратный метр упала инвестиционная привлекательность недвижимости. Проще говоря, текущий рост цен нивелировал потенциальную доходность от продаж в будущем.

Ну, и в-третьих – в силу пиковых продаж в 2020 году исчерпались резервы отложенного спроса. «В итоге, текущее положение рынка подчиняется достаточно противоречивым трендам, – поясняет Светлана Денисова. – Сегодня уже бессмысленно говорить о потребительском ажиотаже, это все осталось в прошлом. Более того, на рынке начался новый период, характеризующийся подчеркнутой осторожностью потенциальных покупателей».

Но при этом в 2020 году фиксировалось рекордное сокращение предложения. Так, к середине минувшего года это падение составило порядка 20% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Что позволило застройщикам «разгрузить» свои закрома. И пусть данная тенденция оказалась не слишком долговечной, поскольку к концу года произошел расширенный вывод на рынок новых объектов, к сегодняшнему дню названный разрыв сохраняется. Конечно, к радости покупателей - уже в более скромных масштабах.

Соответственно, рассуждает начальник отдела продаж «БФА-Девелопмент», было бы нелепо ожидать снижения цен. Обеспеченность жильем населения остается невысокой.

Подо мною конь чужой и конь не тот.

На фоне сказанного генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПБ» Алексей Белоусов обратил внимание на следующую тенденцию. Как это ни странно, пандемия только усилила тягу россиян к перемене мест. И с середины прошлого года число иногородних покупателей в Петербурге пошло вверх.

«Сегодня у всех застройщиков доля региональных покупателей достаточно высока и в среднем по городу приближается к 30%», – констатирует Алексей Белоусов.

С другой стороны, по оценкам главы СРО, 60% приезжающих, это трудоспособные граждане, платящие налоги. И миграция объективно полезна городу.

Каждый будет просто чемпион.

За неполных два часа участники круглого стола успели обсудить все актуальные вопросы сегодняшнего рынка недвижимости. В том числе и такой ракурс, как страхование при кредитовании. Данную тему раскрыл заместитель председателя Северо-Западного банка ПАО Сбербанк Анатолий Локотков. Он сообщил, что в сфере ипотечного страхования фиксируется существенное повышение потребительской лояльности. Показатели растут весьма приличными темпами.

Соответственно, эксперт рассказал о текущей практике ипотечного страхования. «При оформлении сделки клиент в соответствие с требованием кредитного договора заключает полис ипотечного страхования недвижимости. По программе «Сбербанк страхование» защите от самых распространенных рисков, в частности от пожара, взрыва, залива, стихийных бедствий подлежат конструктивные элементы квартиры или дома: стены, пол, потолок», – отмечает представитель Сбербанка.

Клиент также может расширить договор и дополнительно застраховать отделку квартиры, сантехнику и движимое имущество, а также свою ответственность перед соседями. А при желании ипотечный заемщик может заключить договор страхования жизни и здоровья.
И наличие полиса страхования жизни позволяет получить сниженную процентную ставку по ипотеке. В общем, полис «Сбербанк страхование жизни» – финансовая «подушка безопасности», которая позволяет быть уверенным, что при наступлении неблагоприятных событий в жизни клиента финансовые обязательства возьмет на себя страховая компания.

Правда, конкретный размер необходимых расходов навскидку назвать не получится. Стоимость полиса «Сбербанк страхование жизни» зависит от суммы остатка задолженности по ипотечному кредиту, пола и возраста клиента; а стоимость полиса страхования недвижимости «Сбербанк страхование» — от суммы задолженности и типа объекта, плюс года его постройки.

Для справки: в 2020 году клиенты Сбера заключили почти 4 млн договоров ипотечного страхования. Из них более 400 тысяч пришлось на Северо-Западный банк, и 50% договоров оформили жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

А в I квартале 2021 года клиенты заключили 490 тысяч договоров ипотечного страхования недвижимости – на 11% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. Еще 440 тысяч договоров пришлось на страхование жизни – на 41% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года. И почти 50 тысяч договоров ипотечного страхования пришлось на Северо-Западный банк Сбербанка, 47% из которых заключили жители Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

И по кругу кони мчат, почти летят.

В целом же о том, как себя чувствовали и чувствуют ипотечные банки сегодня, можно сделать вывод из «отчета» руководителя Центра ипотечного кредитования, филиал ПАО «Банк УралСиб» в Санкт-Петербурге Марии Жуковой.

По ее словам, филиалом банка в Петербурге в 2020 году было выдано на 42% больше ипотечных кредитов по сравнению с 2019 годом. И рекордные выдачи в текущем году продолжились.

«Однако, подводить какие-либо итоги на текущий момент преждевременно, картина будет неполной. Более корректно говорить о тенденциях рынка ипотеки, на мой взгляд, будет по результатам первого полугодия, когда станет понятна дальнейшая динамика цен на недвижимость, а также поведение рынка после окончания государственной программы льготной ипотеки. Мы планируем, что показатели филиала будут выше прошлогодних», – делает смелое заявление Мария Жукова.

Представитель банка добавила, что в конце 2020 года Уралсиб снизил ставки по стандартным ипотечным программам. И на текущий момент минимальная ставка составляет 7,99%. «В апреле 2021 года мы также снизили ставку по ипотеке с государственной поддержкой, она составляет от 5,75% при сумме кредита от 3 миллионов рублей с первоначальным взносом от 15%», – добавляет представитель банка.

Следующая инициатива: в этом году банк ввел новый продукт в Петербурге и Москве – ипотеку на коммерческую недвижимость. Минимальная ставка по кредиту составляет 8,99%, что является одним из лучших предложений на рынке.

Также из последних нововведений – Уралсиб возобновил возможность включения несовершеннолетних в состав залогодателей приобретаемого или имеющегося объекта жилой недвижимости. Ну и очевидное решение в свете актуализации загородного проживания - банк возобновил кредитование индивидуальных жилых домов.

К сказанному управляющий директор группа ипотечного кредитования «Банка «Санкт-Петербург» Ирина Петрова добавила, что вопреки тревожным ожиданиям уже можно говорить о благополучном завершении пандемического кризиса. 

«После завершения льготного периода «кредитных каникул» большинство клиентов вернулось в стандартный график платежей, - рассказывает эксперт. - Таким образом, портрет клиента в «ковидном» 2020 году не стал хуже. Уровень просрочки, например, по первичному рынку сохранился на горизонте 1%. И все разговоры о возможном «ипотечном пузыре» оказались надуманы».

И не нужно никому чужих саней.

Ну, а тема загородного житья-бытья получила продолжение в выступлении исполнительного директора Санкт-Петербургского регионального филиала «Россельхозбанка» Светланы Зелениной.

По ее словам, свежий запрет строить в Ленобласти дома выше 12 этажей «сельскую ипотеку» не задел. Просто еще ранее было принято решение, что по данному ипотечному продукту возможно приобретение квартиры, максимум, в пятиэтажке.

«За 2020 год мы выдали сельской ипотеки на 4,6 млрд рублей. Это более 1,6 тыс. сделок при среднем чеке 2,8 млн рублей. В основном – Ленинградская область, - рассказывает Светлана Зеленина. - То есть – это оказался весьма результативный год с точки зрения вектора на приобретение загородных объектов недвижимости. Поэтому такой уникальный по характеристикам продукт, как сельская ипотека, появился в нужное время, и мы очень удачно вышли с ним на рынок».

Напомним, сельскую ипотеку банк начал выдавать в марте 2020 года. Именно тогда было подписано соответствующее соглашение с Минсельхозом РФ. Кстати, не многие знают, что программа разрешает приобретение объектов и у физлиц.

За время своего действия программа была несколько скорректирована. В частности, был добавлен критерий по этажности объема недвижимости – не более 5 этажей.  При корректировке программы также появилось обязательное требование по регистрации жильца в приобретаемой квартире или доме в течение 180 дней с момента перехода права собственности. То есть заемщик становится полноценным жителем локации, платит здесь налоги и регион развивается…

С другой стороны, к бесспорным плюсам продукта можно отнести десятипроцентный первоначальный взнос. Таких условий нет ни в одной субсидируемой государством ипотечной программе.

«Сейчас в Министерстве сельского хозяйства активно обсуждается увеличение максимальной суммы по данному кредиту в других регионах. Ведь в Ленобласти на сегодняшний день это 5 млн рублей, а за ее границей – 3 млн рублей, – делится Светлана Зеленина. – И ограничение зачастую не позволяет совокупно приобрести участок и построить на нем зимний дом».

В общем, «сельская ипотека» скоро станет еще привлекательней. «Очень хорошо, что поправки в программу были приняты своевременно. И она не превратилась в инвестиционный продукт для жителей пригородов, а решает насущные проблемы граждан, улучшающих свои жилищные условия в регионах», – комментирует территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

Игорь Чубаха