Чем дышит перед Новым годом рынок жилого строительства

Портал «ТТ Финанс» и еженедельник «МК в Питере» провели очередной круглый стол – встречу девелоперов, страховщиков и ипотечных банков - «Что нам стоит дом построить?». Поскольку приближается Новый год, разговор начался с вопроса, будут ли сданы в срок находящиеся в завершающей стадии строительства новостройки.

Нет без тревог ни сна, ни дня.

Старт круглому столу задала тема возможной угрозы срыва сроков сдачи жилых объектов при переходе строительной отрасли на проектное финансирование.

«Проблема соблюдения сроков сдачи многоквартирного дома существовала всегда. Поэтому такой риск объективен», – отмечает генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов.

Сегодня проблема заметно обострилась из-за непредсказуемого скачка цен на стройматериалы. «Причина возможного срыва сроков строительства заключается не в проблемах с проектным финансированием. Но что делать, когда сверстанный два года назад финансовый план стройки в условиях стремительно растущей стоимости стройматериалов вынуждено корректируется?» – задается риторическим вопросом глава профобъединения.

Кроме того, этот ценовой скачок перечеркнул надежды на замедление роста цен на саму недвижимость и они, по прогнозам эксперта, скорее всего, продолжат расти на 10-12% в год.

«Если бы на цену квадратного метра влияли только стоимость стройматериалов и льготная ипотека, все было бы просто. Но значительную роль в этом процессе играют еще десятки параметров – от логистической составляющей до постоянно повышающихся цен на бензин, особенно на дизельное топливо, – говорит руководитель «Объединения строителей СПб». – Плюс ко всему рубль ведет себя нестабильно по отношению к доллару. При том что 80% механизмов на стройке работает на импортных комплектующих».

Тем не менее, сдачи объектов идут своим чередом. «Плановые показатели, которые нам в этом году утвердил Минстрой России, составляют 3,191 млн кв метров. На данный момент сдано 2,555 млн кв метров. Для сравнения это вдвое больше, чем на аналогичную дату было сдано год назад», – говорит Алексей Белоусов.

«За десять месяцев в стране побит рекорд всего прошлого года по выдаче ипотеки. Выдано 4,5 млрд рублей, что на 100 млрд рублей больше, чем в прошлом году. Будет побит прошлогодний рекорд и в Петербурге», – добавляет территориальный менеджер по работе с партнерами по ипотеке Северо-Западного филиала банка «Открытие» Татьяна Хоботова.

В общем, ситуация со сроками сдачи штатная.

Сердце клиента – не камень.

Следующий круг поднятых острых вопросов касался охлаждения рынка после корректировки условий субсидирования по госипотеке.

«В июле, после того, как сумма кредита по льготной ипотеке была ограничена 3 млн рублей, объем продаж действительно снизился, – признает генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева, – Однако, уже в сентябре мы снова зафиксировали рост спроса».

Не последнюю роль в этом сыграло то, что для части покупателей заменой льготной ипотеки послужила семейная ипотека. Эта программа теперь доступна и родителям одного ребенка, рожденного после 1 января 2018 года.

«Также сейчас действуют специальные программы субсидирования ипотеки от застройщиков. Например, у «КВС» есть совместные предложения с ВТБ и Сбербанком для покупателей квартир в ЖК «ЮгТаун» и «Ясно.Янино». Субсидирование действует в рамках стандартных программ, а также семейной и льготной ипотеки», – перечисляет специалист.

«Изменение программы господдержки внесли свои коррективы в показатели по сделкам», – соглашается начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала Промсвязьбанка (ПСБ) Светлана Четина.

В конце лета отмечалось замедление темпов роста рынка, осенью ипотечные продажи снова пошли вверх. По мнению Светланы Четиной, свою роль в этом процессе сыграла программа военной ипотеки, доля которой составляет 20% портфеля Санкт-Петербургского филиала ПСБ. Еще один фактор – это предлагаемая банком минимальная ставка по семейной ипотеке – 4,39%. Это предложение вызвало большой интерес у широкого круга клиентов, которые пришли в банк за рефинансированием. «Обновленные условия по программе господдержки помогли привлечь к продукту и семьи с одним ребенком», – подчеркивает специалист.

Таким образом, доля семейной ипотеки с июля до конца октября этого года в продажах ПСБ в регионе выросла с 9% до 20%, а процент рефинансирования в этом потоке увеличился до 9%.

Татьяна Хоботова приводит цифры банка «Открытие», также подтверждающие озвученные тенденции. «В «Открытие» доля семейной ипотеки в первом полугодии 2020 года составляла чуть более 5%, а сейчас увеличилась до 10%. Причем, преимущественно за счет рефиансирования – именно такие сделки составляют 30-40% от всех сделок по семейной ипотеке, – сообщает эксперт. – Иначе говоря, многие заемщики сегодня удешевляют свои жилищные кредиты за счет возможности, которую дарит либерализация условий семейной ипотеки».

Впрочем, подчеркивают банкиры, семейная ипотека по объемам никогда не выйдет на сопоставимые с госипотекой масштабы выдач. Таким образом, ипотечный рынок страны продолжает нуждаться в новом локомотиве.

Еще один момент, после летнего застоя многие эксперты предполагали бум переуступок. Дескать, частные инвесторы начнут уходить с рынка. Рост таких продаж действительно вырос, но до настоящего бума еще очень далеко.

Также банки возлагают надежды на традиционные предновогодние предложения от застройщиков. «Прогнозируемые на конец года девелоперами акции должны дополнительно поднять объемы продаж. Уже сейчас по программам, которые субсидируют застройщики, у нас осуществляется порядка 30% выдач», – поясняет Светлана Четина.

«Последние два месяца поток ипотечных заявок идет в штатном режиме и мы не отмечаем повышения спроса», – констатирует начальник ипотечного центра Санкт-Петербургского филиала ПСБ.

Я не могу иначе.

Изменения на рынке жилого строительства не обошли стороной и страховые компании. Заместитель директора Северо-Западного Филиала ПАО «САК «Энергогарант» Алексей Остапчук так комментирует сложившуюся ситуацию: «Энергогарант всегда старается оперативно реагировать на изменение конъюктуры рынка. В сложившейся ситуации, мы выделили несколько источников естественного нивелирования потерь от снижения продаж на рынке новостроек».

По словам Алексея Энергогарант переориентировался на работу со вторичным рынком и загородной недвижимостью. По итогам первого квартала 2021 года объем продаж на вторичном рынке Санкт-Петербурга приблизился к количеству сделок по покупке новостроек, а темпы роста цен и вовсе обогнали первичный рынок. Увеличение стоимости объектов недвижимости, привело к увеличению размера среднего ипотечного займа и, следовательно, стоимости страхования ипотеки.

Страхование ипотеки на вторичном рынке при меньшем количестве сделок, дает большую страховую премию. Дело в том, что при покупке новостройки в ипотеку, заемщик обязан страховать только жизнь и здоровье, а при покупке вторичного жилья, еще недвижимость и титульное право, это, разумеется, влияет на стоимость среднего чека.

Еще одним инструментом компенсации снижения активности на рынке недвижимости, являются кросс продажи продуктов, направленных на дополнение комплексного ипотечного страхования.

«Мы думаем о своих клиентах и стараемся предлагать им расширенные страховки, вместо сухих, типовых продуктов. И, граждане соглашаются. Сегодня люди думают дальше, чем обязательное ипотечное страхование. Культура страхования, несомненно растет» – рассказывает Алексей Остапчук.

«Существуют и другие, не менее важные источники роста страховых сборов» – утверждает начальник Управления ипотечного страхования Северо-Западного филиала ПАО «САК «Энергогарант» Никита Холманов.

К таким источникам он относит модернизацию автоматизированных процессов, работу со страховыми посредниками и улучшение клиентского сервиса.

 «Не менее важным источником роста сборов страховых премий является работа со страховыми посредниками. Для увеличения продаж через данный канал, в нашей компании постоянно модернизируются процессы автоматизации. С середины этого года, в личном кабинете агента появилась функция оформления полиса ипотечного страхования. Внедрена оплата по QR-коду. Реализована возможность дистанционного подписания договоров. Все это не только отвечает современным требованиям, но и учитывает пандемийные ограничения. Энергогарант развивает не только online сервисы для клиентов, но и работает над улучшением и доступностью клиентского сервиса – делает взаимодействие с компанией, максимально комфортными в ofline. В Петербурге на Невском проспекте открылся Центр ипотечного страхования, дав возможность горожанам обращаться в компанию напрямую для решения всех вопросов, связанных с ипотечным страхованием.

Со своей стороны председатель правления Ассоциации профессиональных страховых агентов Александр Тутинас рассказал участникам стола, что к настоящему моменту подготовлен законопроект о пересмотре ряда положений Постановления от 30 апреля 2009 года N 386, регулирующего взаимоотношения банков и страховых компаний. Изменится многое. Но, прежде всего, вносится поправка, согласно которой банки не должны выставлять критерии аккредитуемым страховым компаниям. А основным критерием должен стать рейтинг платежеспособности, рассчитываемый рейтинговыми агентствами.

Игорь Заржицкий.