02.02.2021 14:45
Аналитика.
Просмотров всего: 5876; сегодня: 2.

Что такое ликвидность квартиры и как не нарваться на неликвид

Что такое ликвидность квартиры и как не нарваться на неликвид

В последний год рост цен на квартиры показал рекорд. Это в очередной раз доказало, что недвижимость остается высоколиквидным активом, на котором можно заработать. Но такое везение бывает не всегда. На этом рынке можно и прогореть.

Ликвидность недвижимости – характеристика не самая постоянная, даже в какой-то степени сиюминутная. Время и деньги – в таких категориях ее можно выразить. Одна квартира продается за неделю, другая не продается годами. За одну квартиру дают двойную-тройную цену, а за другую – с трудом цену, которая была на котловане. Тут важна конъюнктура рынка, жадность и профессионализм продавца. Ну и, конечно, везение. В последние годы цены на квартиры растут, но рынок знал и падения.

Как заработать на квартирах

По данным Центра оценки и аналитики BN.ru, за 2020 год цены на вторичку выросли на 17,48%, до 149,97 тыс. руб. за кв. м. Но это усредненные показатели. Если копнуть глубже, то видно, что ценник столь сильно рос не везде. За год значительнее всего стоимость студий и однокомнатных квартир выросла в Выборгском (26,75%) и Калининском районах (25,03%), а менее всего в Центральном (9,45%) и Адмиралтейском (12,53%). Двухкомнатные квартиры самый большой рост показали в Василеостровском (26,36%) и Калининском (24,25%) районах, а Адмиралтейский (8,40%) и Центральный (8,96%) оказались в аутсайдерах. Трешки Василеостровского района прибавили в цене 20,48%, Адмиралтейского – 20,37%, а Центрального и Невского – всего 5,24% и 6,72% соответственно.

Год 2020 был удачен не только ростом цен, но и высоким спросом, в том числе на вторичке. По данным Росреестра, в Петербурге за год на 6% (120 136) увеличилось количество зарегистрированных прав собственности в отношении объектов жилищного фонда на основании договоров купли-продажи/мены (в 2019 – 113 415). А вот в Ленобласти, наоборот, количество зарегистрированных прав на жилые помещения с января по ноябрь (годовых данных пока нет) уменьшилось на 22% и составило 136 693 (за 11 месяцев 2019 года – 174 699). То есть квартиры в Ленобласти хотя и подорожали, но продажи значительно снизились.

Другой пример. Собственники апартаментов МФК в уже начали продавать свою недвижимость, прибавив 50-100% к стоимости на котловане. Комплекс сдается только в конце 2022 года, и казалось бы, куда спешить. Но к времени сдачи на рынке появится 2000 почти одинаковых апартаментов в этом МФК, немалая часть которых бодро рванет в продажу. Ценник, рассуждают инвесторы на форумах, может после прошлогоднего пика пойти вниз или срок продажи возрастет до бесконечности. Ликвидность, другим словами, может снизиться. А может, и нет…

«В нашем клубном проекте бизнес-класса в историческом центре Петербурга на старте продаж «квадрат» стоил 170 тысяч рублей, а в декабре прошлого года – 290 тысяч рублей. Рост менее чем за два года составил 70%, – рассказывает директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. – В МЖК комфорт-класса на въезде в Пушкин мы начинали продажи с 75 тысяч рублей за кв. м, а в конце 2020 года средняя стоимость «квадрата» достигла 112 тыс. рублей. За 3 года цена метра в пригороде Петербурга выросла на 50%».

Ценник действительно постоянно растет в рублях, обычно темпами не выше инфляции. Конечно, сравнивать цены на котловане и после сдачи в эксплуатацию не совсем корректно. В низкую цену закладываются риски, которые несет как дольщик, так и застройщик. Недавно мои знакомые получили квартиру. 13 лет назад они заплатили за будущий долгострой 1 млн рублей, сейчас их квартира оценивается в 5-6 млн рублей. Так вот сэкономили на котловане, хотя теперь, повзрослев, счастливы.

Факторы ликвидности: на что обратить внимание при покупке квартиры.

На степень ликвидности влияет огромное количество факторов – в том числе и случайных, как прошлогодний карантин, закрытие границ.

«Ликвидность – один из важнейших факторов, который следует учитывать при покупке жилья. В случае необходимости проще будет продать недвижимость, расположенную в развитой экологически благоприятной локации с хорошим транспортным сообщением. Также большим спросом пользуется жилье в новостройках с отличными эксплуатационными характеристиками, собственной инфраструктурой и благоустроенной территорией», – говорит директор по развитию компании «Л1» Надежда Калашникова.

«Покупка недвижимости прежде всего – серьезная инвестиция. И приобретая квартиру даже для собственного проживания нужно всегда держать в голове мысль: если потребуется, как быстро и насколько выгодно я смогу продать эту квартиру», – советует директор по маркетингу ГК «Красная стрела» Марина Агеева. По ее словам, неизменным приоритетом в недвижимости остается локация – априори квартира в Мурино или квартира на Петровском острове не будет стоить одинаково даже при схожих базовых параметрах, например, таких как площадь, высота потолков или монолитный конструктив. Кроме географической статусности играет роль транспортная доступность, в первую очередь близость к метро, даже если оно и не нужно жителям квартир бизнес- или премиум-класса. Конкретно для них может быть актуальным вопрос транспортной доступности для обслуживающего персонала. А в проектах эконом- и комфорт-класса метро будет решающим фактором как при сдаче квартиры в аренду, так и при продаже. Также к категории локации можно отнести окружение жилого комплекса: поля или сложившаяся жилая застройка, промзона или парки, соцобъекты в шаговой доступности или перспектива многолетних ожиданий садиков, школ и поликлиник.

«Следующий уровень оценки ликвидности – квартирография проекта и окружающей застройки. Если в локации большое количество лотов, схожих по характеристикам, например, множество студий и однушек, то собственники будут играть друг против друга на понижение ставок при назначении цены как за аренду квартир, так и при выставлении их на продажу», – отмечает Марина Агеева. Если финансовые возможности позволяют приобрести квартиру только в кварталах массовой застройки, то нужно обращать внимание на то, чем выделяется тот или иной комплекс, добавляет она. «Например, выбранный вами ЖК имеет более интересную архитектуру, улучшенные планировки, высокие потолки, удобные выезды. Не менее важно и имя застройщика, его бэкграунд. Нередко покупателям не столько важны характеристики ЖК, сколько то, кто его построил. И значимость бренда застройщика перекрывает все строительные нюансы», – говорит эксперт.

Новая реальность: покупка квартиры в 2021 году.

Введение эскроу-счетов запустило процесс обесценивания котлованной покупки, когда застройщику нет необходимости привлекать по максимуму деньги дольщиков для стройки – ее финансирование обеспечивает банк. Но совсем снимать со счетов спекулятивную составляющую цены от котлована до ввода нельзя – в договоре проектного финансирования может быть прописана величина поступающих от дольщиков средств и привязка к этому денежному потоку ставки по кредиту для строительства.

«После принятия поправок к 214 ФЗ, разница цен на этапе котлована и в готовых домах существенно сократилась. Тем не менее, она есть. В среднем цены на наши объекты за время строительства вырастают на 20-25%. Например, на момент старта продаж в ЖК (июнь 2020 года) цены за квадрат начинались от 120 тысяч рублей. Сейчас минимальная планка находится на уровне 139 тысяч. Комплекс будет сдан уже в конце этого года, – рассказывает Надежда Калашникова. – Готовые квартиры всегда пользуются повышенным спросом, ведь в этом случае покупатель имеет возможность заселиться в новое жилье в самые короткие сроки. Особенно это актуально для ипотечных покупателей, ведь в этом случае им не придется нести двойную финансовую нагрузку: на оплату кредита и съем жилья».

Как и фондовые рынки, рынок недвижимости непредсказуем. Рост может сменяться стагнацией и даже падением, которую иногда профессионалы ласково называют «корректировкой цен».

«В теории в 2021 году столь активный рост цен не ожидается, т.к. платежеспособный спрос перестанет успевать за ним даже при сохранении льготной ипотеки. Однако жизнь покажет, как будут развиваться события. В начале 2020 года, а также в период спада продаж в апреле 2020 года сложно было представить, что в конце года цены на новостройки вырастут на 25-30%, а количество сделок превысит результаты прошлых лет. Как говорилось в одном популярном английском шоу: «Никто не ждал испанской инквизиции», – резюмирует Марина Агеева.



Ньюсмейкер: Портал NovoStroy.Su — 71 публикация
Поделиться:

Интересно:

5 проблем с автомобилем, которые можно решить без посещения СТО
29.03.2024 14:42 Консультации
5 проблем с автомобилем, которые можно решить без посещения СТО
Современный автомобиль является сложным механизмом, требующим регулярного технического обслуживания и ремонта. Однако, не всегда необходимо обращаться к специалистам на станцию технического обслуживания для решения возникающих проблем. В этой статье эксперт Компании ЛАТ расскажет про несколько...
В Москве представили книгу о юных защитниках Родины времен ВОВ
29.03.2024 11:42 Новости
В Москве представили книгу о юных защитниках Родины времен ВОВ
В Музее военной формы Российского военно-исторического общества состоялась презентация книги «Юные защитники Родины. Память о вас никогда не умрет». В мероприятии приняли участие: Советник Председателя Российского военно-исторического общества Ростислав Мединский, заместитель начальника...
Как законно снизить налоговую нагрузку
28.03.2024 17:56 Консультации
Как законно снизить налоговую нагрузку
Предприниматели имеют право и законную возможность уменьшать налоги. Одна из самых очевидных мер – подбор оптимального налогового режима. Так, многим предпринимателям доступна упрощенная система налогообложения (УСН) с простой и понятной формой отчетности, ставкой до 6 или 15% в зависимости от...
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
28.03.2024 12:18 Аналитика
О своих мечтах об отдыхе поделились российские дети
В преддверии II Всероссийского конкурса юного художника «Место в России, где я мечтаю побывать», который стартует 1 апреля 2024 года, эксперты Национального туроператора Алеан рассказали, куда хотели поехать дети, исходя из анализа работ прошлого года. Дети в возрасте от 6 до 15 лет поделились...
562 года назад на престол взошёл Иван III
28.03.2024 10:44 Новости
562 года назад на престол взошёл Иван III
В историю он вошел в первую очередь как собиратель русских земель и, по сути, создатель единого государства Российского, созидатель и мудрый дипломат – при Иване III не только расширяются границы, но и создается прообраз системы управления страной – пишутся единые законы, утверждается...